Vous envisagez de faire construire votre maison, mais vous avez du mal à sauter le pas ? Rassurez-vous, en France, la construction de logement neuf est strictement encadrée par la loi. Il existe, en effet, un certain nombre d’assurances et de garanties de construction, qui couvrent les éventuelles malfaçons ou défaillances auxquelles vous pourriez être confronté. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la garantie de parfait achèvement (GPA), destinée à vous protéger durant l’année suivant la livraison de votre logement !
Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement est une garantie légale, destinée à protéger le maître d’ouvrage un an après la livraison d’un logement neuf (en maîtrise d’ouvrage directe ou en VEFA).
Que dit le Code civil sur la garantie de parfait achèvement ?
Une disposition d’ordre public
La garantie de parfait achèvement est une obligation d’ordre public dont les conditions sont fixées par l’article 1792-6 du Code civil. Cela signifie qu’il s’agit d’une garantie obligatoire, qui ne peut être remise en cause par aucune clause ou convention entre les parties.
Une protection du maître d’ouvrage à l’encontre du constructeur
La GPA permet au maître d’ouvrage d’exiger de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux, la réparation immédiate de tout désordre ou défaillance constaté un an après la livraison.
Qui est le maître d’ouvrage ?
En droit, l’expression « maître d’ouvrage » désigne la personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés. Selon les cas et les types de contrat, il peut s’agir :
- D’une personne physique : un particulier qui fait construire sa maison par exemple.
- D’une personne morale privée : une entreprise qui fait réaliser des locaux pour son activité par exemple.
- D’une personne morale publique : une mairie ou une collectivité qui fait bâtir un immeuble par exemple.
Qui est le constructeur ?
Quelle que soit sa nature, tout constructeur d’un ouvrage neuf engage sa responsabilité à l’encontre du maître d’ouvrage. Ce constructeur peut notamment être :
- l’entrepreneur chargé de réaliser les travaux ;
- l’architecte du projet ;
- l’un des prestataires du maître d’ouvrage ;
- le vendeur d’un ouvrage qu’il a fait construire ou qu’il a construit ;
- le fabricant de l’ouvrage ou de l’un de ses équipements.
Quelles sont les autres garanties protégeant le maître d’ouvrage ?
La garantie de bon fonctionnement
Il s’agit d’une garantie imposant au constructeur de réparer ou remplacer tout élément d’équipement dissociable du bâti (c’est-à-dire qui peut être retiré du bâti sans en être dégradé). Elle peut être actionnée pendant 2 ans, suivant la date de réception des travaux.
La garantie décennale
L’assurance décennale couvre les dommages pouvant affecter la solidité des éléments d’équipement indissociables du bâti (charpente, plancher, murs…). Comme son nom l’indique, elle couvre les désordres constatés dans les 10 ans de la fin du chantier, marquée par la réception des travaux.
L’assurance dommage ouvrage
L’assurance dommage ouvrage est une assurance qui couvre les dommages causés à une construction neuve ou rénovée pendant la période de garantie de parfait achèvement. Elle est obligatoire pour tous les constructeurs et maîtres d’ouvrage, qu’il s’agisse de particuliers ou de professionnels.
Que couvre la garantie de parfait achèvement ?
Le champ d’application de la garantie de parfait achèvement est particulièrement vaste !
Les désordres couverts par la garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres qui pourraient être constatés à la réception des travaux, ou dans l’année qui suit, quelle que soit leur gravité ou leur nature. Il peut donc s’agir de dommages affectant le bâti ou le gros œuvre, mais également de défaillances des équipements ou de problèmes de finition.
L’usure normale est en revanche exclue au titre de la garantie de parfait achèvement.
Le délai de mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement
La mise en œuvre de la GPA peut se faire pendant un an après l’achèvement des travaux. Le point de départ du délai de garantie de parfait achèvement correspond à la date de réception du chantier.
Comment mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ?
La mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement repose sur une procédure simple, encourageant la réparation rapide des malfaçons.
Comment signaler les désordres couverts par la GPA ?
Les désordres apparents à la réception des travaux
Si les désordres sont constatés au moment de la réception du chantier, ils doivent être mentionnés en tant que réserve dans le PV de réception des travaux.
Les désordres constatés dans l’année suivant la réception des travaux
Les désordres constatés dans l’année suivant la réception des travaux doivent être notifiés par lettre de mise en demeure adressée par voie de recommandé à l’entrepreneur. À défaut, ils ne pourront être couverts par l’assurance garantie de parfait achèvement.
Quel est le délai de réparation des désordres couverts par la GPA ?
En cas d’accord des parties
Les délais de réalisation des travaux destinés à réparer les dommages couverts par la GPA sont à fixer librement entre les parties. En pratique, lorsque le maître d’ouvrage adresse sa lettre de mise en demeure à l’entrepreneur, il précise le délai de réalisation des travaux attendu. L’entrepreneur peut alors :
accepter le délai proposé ;
- faire une contre-proposition, acceptée par le maître d’ouvrage ;
- refuser le délai proposé (il y a alors désaccord entre les parties).
En cas de désaccord entre les parties ou de non-respect du délai fixé
Si les parties n’ont pas réussi à trouver d’accord sur le délai de réalisation des travaux de réparation, ou s’ils ne sont pas réalisés dans le délai convenu, l’exécution des travaux peut être confiée à une autre entreprise, aux frais de l’entrepreneur défaillant.
Garantie de parfait achèvement : quel est le tribunal compétent en cas de litige ?
La juridiction à saisir dépend du montant des dommages :
- Pour des dommages inférieurs à 4000 €, il convient de saisir le juge de proximité.
- En cas de dommages compris entre 4 000 et 10 000 €, c’est le tribunal d’instance qui doit être saisi.
- Pour des dommages supérieurs à 10 000 €, le litige doit être porté devant tribunal de grande instance.
Aucune inquiétude donc à avoir, si vous souhaitez faire construire votre logement neuf : la garantie de parfait achèvement est le premier maillon d’une longue chaîne de protection du maître d’ouvrage !