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La garantie biennale ou de bon fonctionnement : mode d’emploi

Faire construire sa maison ou faire réaliser de gros travaux dans son logement peut parfois être angoissant. Pourtant, en tant que maître d’ouvrage, vous disposez d’un certain nombre de garanties, destinées à vous protéger d’éventuelles défaillances du constructeur. Découvrez dans cet article les conditions d’application de la garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement !

Qu’est-ce que la garantie biennale ?

La garantie biennale est une garantie construction, qui a pour objet de protéger le maître d’ouvrage dans le cadre de la réalisation de certains types de travaux.

Garantie biennale : que dit le Code civil ?

La garantie biennale est définie par l’article 1792-3 du Code civil, mais, pour bien comprendre son champ d’application, il convient d’abord de se référer à l’article précédent.

L’article 1792-2 du Code civil

L’article 1792-2 du Code civil a pour objet de définir les éléments d’équipement considérés comme indissociables d’un ouvrage. Sont ainsi réputés comme non dissociables, les équipements qui ne peuvent être retirés, remplacés ou démontés, sans détériorer l’ouvrage principal.

L’article 1792-3 du Code civil

Par opposition, l’article 1792-3 du Code civil dispose que tous les éléments d’équipement de l’ouvrage, qui n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 1792-2 du Code civil, sont soumis à la garantie biennale de bon fonctionnement.

La garantie biennale : une garantie obligatoire

La garantie de bon fonctionnement est l’une des 3 garanties légales d’ordre public en matière de construction.

Qu’est-ce qu’une garantie légale d’ordre public ?

La garantie biennale est une garantie légale d’ordre public. Cela signifie qu’il s’agit d’une garantie obligatoire, à laquelle il est impossible de déroger, même en cas d’accord entre les 2 parties.

L’article 1792-5 du Code civil prévoit en effet expressément que toute clause d’un contrat qui viserait à limiter ou supprimer les conditions d’application de la garantie biennale est réputée comme non écrite.

Quelles sont les autres garanties obligatoires en matière de construction ?

  • La garantie décennale : il s’agit d’une garantie destinée à couvrir les dommages portant atteinte à la solidité des éléments d’équipement indissociables du bâti, tels que la charpente ou les murs par exemple. Elle est actionnable par le maître d’ouvrage dans les 10 ans à compter de la réception des travaux.
  • La garantie de parfait achèvement : la garantie de parfait achèvement (ou GPA) a pour objet de protéger le maître d’ouvrage pendant toute l’année qui suit la réception des travaux. Elle s’applique à tous les types de désordres, quelle que soit leur gravité ou leur nature, à l’exception de ceux résultant de l’usure normale.

Quels sont les éléments couverts par la garantie biennale ?

Équipements couverts par la garantie biennale : le principe

La garantie de bon fonctionnement concerne les équipements exclus du champ d’application de la garantie décennale. Elle couvre donc les éléments qui peuvent être séparés du bâti sans risque de détérioration, comme :

  • les portes,
  • les fenêtres,
  • les volets,
  • un plafond suspendu,
  • une cloison mobile,
  • une VMC,
  • des plaques de cuisson…

Équipements couverts par la garantie biennale : les cas particuliers

La garantie biennale couvre-t-elle la peinture ?

D’une manière générale, la peinture n’entre pas dans la liste des travaux couverts par la garantie biennale du constructeur. La jurisprudence considère en effet que :

  • Pour les peintures décoratives, c’est la garantie de parfait achèvement qui doit être actionnée en cas de non-respect du cahier des charges ou de pose mal exécutée.
  • Pour les peintures ayant une fonction technique (imperméabilisation, protection contre la corrosion…), c’est la garantie décennale ou l’assurance dommages-ouvrage qui s’applique.

La garantie biennale couvre-t-elle l’électricité ?

Seuls les équipements électriques dissociables du bâtiment, tels que les interphones, entrent dans le champ d’application de la garantie biennale. Ceux qui impactent la viabilité ou la sécurité du bien sont soumis à la garantie décennale.

Quid de la plomberie ?

Selon la jurisprudence, seuls les éléments de plomberie considérés comme peu importants (robinetterie, radiateurs…) sont couverts par la garantie biennale. Les dommages plus importants sont eux couverts par la garantie décennale.

Et le carrelage ?

Les dommages portant sur un carrelage scellé ne sont pas couverts par la garantie biennale, car ils ne sont pas liés à la notion de fonctionnement. Pour ce type de dommage, c’est donc l’assurance décennale qui doit être actionnée.

Comment mettre en œuvre la garantie biennale ?

Qui doit souscrire à la garantie biennale ?

La souscription à la garantie de bon fonctionnement est obligatoire pour tous les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du Code civil. Sont donc concernés :

  • les architectes,
  • les entrepreneurs,
  • la personne qui vend un bien qu’elle a construit ou fait construire,
  • l’éventuel mandataire du propriétaire du bien,
  • les personnes liées au maître d’ouvrage par un contrat de louage.

La garantie biennale s’applique en maîtrise d’ouvrage directe, mais bénéficie aussi à l’acquéreur en cas de VEFA.

Comment actionner la garantie biennale ?

Le délai de mise en œuvre de la garantie biennale

Comme son nom l’indique, la garantie biennale peut être actionnée dans les 2 ans suivant la date de réception des travaux. C’est le procès-verbal de réception des travaux, signé des 2 parties, qui constitue le point de départ du délai.

Il est à noter que, si le dommage doit impérativement être constaté dans un délai de 2 ans, les réparations peuvent être exécutées postérieurement.

La procédure de mise en œuvre de la garantie biennale

Pour actionner la garantie biennale de fonctionnement, il est nécessaire d’adresser au constructeur un courrier recommandé avec accusé de réception précisant :

  • la date de réception des travaux,
  • les dommages constatés,
  • le délai de réparation souhaité.

La juridiction compétente en matière de garantie biennale

En cas d’absence de réponse du constructeur ou de non-respect du délai fixé pour réaliser les travaux de réparation, le maître d’ouvrage peut saisir :

  • Le tribunal d’instance lorsque le litige porte sur un montant inférieur à 10 000 €.
  • Le tribunal de grande instance lorsque le litige porte sur un montant supérieur à 10 000 €.

Vous savez maintenant tout ce qu’il y a à savoir sur la garantie biennale. Pensez à consulter nos autres articles consacrés aux autres garanties construction, pour connaître avec précisions toutes les dispositions destinées à vous protéger dans le cadre de la construction de votre maison !

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